Calculadoras financieras

Herramientas profesionales para evaluar el costo total estimado de tu inversion inmobiliaria en Lima

Tasa promedio sistema7.84%

UIT 2026S/ 5,500

Tipo de cambioS/ 3.410

Alcabala exoneradaS/ 55,000

Escenario: Presupuesto USD 100,000

(S/ 340,980 al T/C 3.410)

Distritos: Pueblo Libre, Surquillo (Barrio Medico), San Miguel, Lince

Formato: 35-65 m2, 1-2 dorm

Cuota: ~S/ 2,282 /mes (25 anos, 9%)

Efectivo inicial: ~S/ 56,006 (USD 16,425)

Estrategia: Departamento en planos/estreno, 2 dorm, microzona balanceada. Ingreso minimo: S/ 8,000+ neto mensual.

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Analizador de Presupuesto

Analiza tu capacidad financiera real: distritos accesibles, cuota mensual, efectivo inicial, elegibilidad MiVivienda y evaluacion de riesgo.

Tu perfil financiero

Ingresa tus datos reales para un analisis personalizado basado en el mercado de Lima 2026

Ingreso mensual neto

Ahorros disponibles

Presupuesto (USD)

= S/ 340,980 (T/C 3.410)

Tipo de cambio

Tasa anual (TCEA)7.84%

Cuota inicial10%

Plazo25 anos

Inmueble maximo

S/ 394,090

$ 115,576 USD

Con 30% de tu ingreso = S/ 2,700/mes

Cuota mensual total

S/ 2,912

Hipoteca S/ 2,454 + Gastos S/ 458

32% de tu ingreso

Efectivo total necesario

S/ 53,602

$ 15,720 USD

Faltan S/ 8,602

MiVivienda

Elegible

BBP: S/ 7,800

+ Bono Verde: S/ 5,400

TEA ref.: 8.50% vs mercado 7.84%

Total bonos: S/ 13,200

Desglose de efectivo necesario para la compra (estreno)

Basado en datos reales del mercado Lima 2026. Comprar estreno evita el 3% de alcabala y la cuota inicial base ya parte del piso operativo MiVivienda (10%).

Concepto	Monto (S/)	Monto (USD)
Cuota inicial (10%)	S/ 34,098	$ 10,000
Gastos notariales	S/ 911	$ 267
Inscripcion SUNARP	S/ 767	$ 225
Tasacion bancaria	S/ 450	$ 132
Apertura bancaria + seguro inicial	S/ 513	$ 150
Mudanza y equipamiento basico	S/ 9,500	$ 2,786
Fondo de emergencia (3 cuotas)	S/ 7,362	$ 2,159
TOTAL EFECTIVO NECESARIO	S/ 53,602	$ 15,720

Necesitas S/ 8,602 adicionales. Ahorra 4 meses al 30% de tu ingreso.

Distritos accesibles con tu presupuesto

Ranking basado en Urbania Index Lima Nov 2025, CAPECO IEC94 y scoring de vivienda/inversion

Distrito	S//m2	m2 aprox.	Formato	Renta bruta	Score	Riesgo
Los Olivos Oeste Mayor metraje accesible, zona emergente	3,600 - 4,000	~89 m2	2-3 dorm	5.5%	V: 6.5I: 7.0	moderado
Ate (Eje Metro L2) Especulativo, plusvalia por Metro Linea 2	4,100 - 4,900	~75 m2	2-3 dorm	5.3%	V: 6.0I: 7.5	alto
San Miguel (Costanera) Vistas al mar, universidades, club house	4,900 - 5,495	~65 m2	2 dorm	5.5%	V: 8.0I: 8.0	moderado
Pueblo Libre Residencial historico, equilibrio absoluto	5,200 - 6,167	~59 m2	1-2 dorm	5.3%	V: 9.0I: 8.5	bajo
Magdalena Sur Alternativa solida, buena calidad urbana	6,000 - 6,711	~53 m2	1-2 dorm	5.5%	V: 7.5I: 7.0	bajo
Lince (Zona Comercial) Lider en rentabilidad, alquiler ejecutivo	6,200 - 6,830	~52 m2	Estudio-1 dorm	5.9%	V: 6.5I: 9.5	moderado
Surquillo (Barrio Medico) Efecto arrastre Miraflores, alta renta	6,400 - 6,777	~51 m2	1-2 dorm	6.2%	V: 7.5I: 9.5	moderado
Jesus Maria Consolidado, demanda inelastica, familias	6,700 - 7,200	~49 m2	1-2 dorm	5.5%	V: 8.5I: 8.5	bajo

Carga mensual estimada de vivienda

Cuota hipotecaria + mantenimiento + impuestos. Fuente: simulacion a 7.84% TCEA por 25 anos.

Cuota hipotecaria (TCEA incl. seguros)

S/ 2,454(27.3%)

Mantenimiento edificio

S/ 300(3.3%)

Predial mensualizado

S/ 75(0.8%)

Arbitrios mensualizados

S/ 83(0.9%)

TOTAL CARGA MENSUAL

S/ 2,912(32%)

Ingreso neto requerido (por porcentaje de carga)

Comodo (25%)

S/ 11,649

Prudente (30%)

S/ 9,707

Ajustado (35%)

S/ 8,320

Maximo (40%)

S/ 7,280

Evaluacion de riesgo financiero

Analisis basado en ratios bancarios reales (SBS/banca comercial Peru)

Ratio deuda/ingreso

32% - Ajustado

Ahorro vs. efectivo necesario

Solo cubres 84%, insuficiente

Colchon de emergencia

Negativo postcompra

Ingreso vs. cuota

Ingreso suficiente para calificar

Recomendacion

Esperar y ahorrar mas. Tu posicion financiera actual presenta riesgos significativos.

Estrategia recomendada para tu presupuesto

Conservador

Depa usado 1-2 dorm, 40-55 m2

Jesus Maria / Lince residencial

Ticket por debajo del maximo

Plazo 25 anos, prepagar con gratificaciones

Riesgo: Bajo

Balanceado (Recomendado)

Depa 2 dorm, 45-60 m2 (usado bueno o estreno)

Barrio Medico / Lince / Magdalena / San Miguel

Cuota + gastos ≤ 30% ingreso neto

Buen mix vivienda + alquiler futuro

Riesgo: Medio

Oportunista

Depa en corredor Metro Linea 2

Santa Anita / Ate / Brena / Cercado

Ticket bajo maximo para compensar riesgo

Plusvalia por infraestructura a largo plazo

Riesgo: Alto

Dato clave de la investigacion

Con USD 100,000, el universo realista se concentra en departamentos de 35-65 m2 en edificios sin lujos premium, en zonas intermedias de Lima Moderna.

Comprar casa es matematicamente inviable dentro del nucleo urbano consolidado. El mercado desplazaria la busqueda hacia periferias con 2-3 horas de traslado diario.

Comprar estreno (primera venta) ahorra el 3% de alcabala: S/ 8,579 de ahorro respecto a segunda mano.

Objetivo optimo: obtener credito a 25 anos para calificar, luego prepagar con gratificaciones/utilidades para reducir el plazo real a menos de 12 anos.