Cobertura sectorialStale 31 dic 2025Observado 12/14Derivado P10/P50/P90 14/14Snapshot sectorialConfianza baja14 distritosLima promedio distrital S/ 6,811/m2TC S/3.410Surquillo +6% YoY snapshot

Analisis Distrital de Lima

Corte 31 dic 2025 con observados 12/14 y P10/P50/P90 14/14. 14 distritos analizados con trazabilidad visible en 14 fuentes del ledger.

La lectura de la pagina degrada entre oficial, snapshot sectorial, derivado, proxy y heuristico segun cobertura y frescura; las proyecciones se muestran como escenarios P10/P50/P90, no como verificacion dura. Benchmarks fuertes 6/14 y cobertura full 12/14. Los paneles distinguen serie observada hasta 2025 de 2026 proyectado.

Perfil:14 distritos

#			Rango											Rec.
1	San Isidro	$2,238S/7,631	$2,013.901 - $2,462.021S/6,867 - S/8,395	PremiumCobertura plena	9.2	6.5	9.5	+2.9%	+1.8%	+0.3%	0.9%	4.5%	5.2	Evitar
2	Miraflores	$2,541S/8,664	$1,905.097 - $3,369.992S/6,496 - S/11,491	PremiumCobertura plena	9.0	7.0	9.3	+3.0%	+1.9%	+17.1%	+0.6%	3.7%	4.2	Esperar
3	San Borja	$2,095S/7,144	$1,612.118 - $2,637.985S/5,497 - S/8,995	Premium / FamiliarCobertura plena	8.7	7.8	9.0	+2.2%	+1.5%	+11.7%	0.8%	4.5%	5.7	Evitar
4	Surco (Chacarilla)	$1,961S/6,687	$1,407.121 - $3,223.943S/4,798 - S/10,993	PremiumCobertura plena	8.6	7.2	9.0	+2.1%	+1.5%	+10.2%	1.5%	4.5%	6.1	Evitar
5	Barranco	$2,685S/9,155	$2,052.027 - $3,516.922S/6,997 - S/11,992	Premium / CreativoCobertura plena	8.5	7.5	8.8	+0.9%	+3.0%	+18.8%	+0.1%	3.7%	3.7	Esperar
6	La Molina	$1,564S/5,333	$1,114.142 - $2,345.006S/3,799 - S/7,996	Premium / FamiliarCobertura plena	8.0	7.5	8.5	+1.0%	+0.3%	+7.4%	-0.7%	4.5%	7.5	Evitar
7	Jesus Maria	$2,220S/7,570	$1,700.1 - $2,784.034S/5,797 - S/9,493	Intermedio / EjecutivoCobertura plena	7.8	8.5	7.8	+3.4%	+2.9%	+32.6%	+4.0%	4.8%	5.3	Comprar
8	Surco (otros)	$1,961S/6,687	$1,407.121 - $3,223.943S/4,798 - S/10,993	IntermedioCobertura plena	7.5	8.0	7.5	+2.1%	+1.5%	+15.0%	1.5%	5.5%	6.1	Comprar
9	Pueblo Libre	$1,840S/6,274	$1,407.121 - $2,345.006S/4,798 - S/7,996	Intermedio / FamiliarCobertura plena	7.5	9.0	7.5	+3.4%	+3.0%	+27.5%	2.0%	5.5%	6.5	Comprar
10	Surquillo	$1,995S/6,803	$1,407.121 - $2,637.985S/4,798 - S/8,995	Emergente / InversorCobertura parcial	7.5	9.5	6.5	+35.0%	+75.0%	+28.0%	+6.0%	6.7%	6.0	Comprar
11	Magdalena del Mar	$2,025S/6,905	$1,524.136 - $2,637.985S/5,197 - S/8,995	IntermedioCobertura plena	7.2	8.2	7.0	+3.3%	+2.9%	+31.0%	+3.5%	5.8%	5.9	Comprar
12	San Miguel	$1,487S/5,070	$1,364.01 - $1,610.065S/4,651 - S/5,490	Intermedio / UniversitarioCobertura plena	7.2	8.5	7.0	+3.8%	+3.3%	+6.8%	2.2%	5.5%	7.7	Esperar
13	Lince	$1,821S/6,209	$1,639.979 - $2,001.877S/5,592 - S/6,826	Emergente / EjecutivoCobertura plena	7.0	9.5	6.5	+5.1%	+3.8%	+12.9%	+5.5%	4.8%	6.6	Esperar
14	Brena	$1,530S/5,217	$1,114.142 - $1,993.079S/3,799 - S/6,796	EmergenteCobertura parcial	5.8	9.2	5.5	+28.0%	+60.0%	+22.0%	+4.8%	6.2%	7.6	Comprar

Precios y proyecciones toman el market audit layer cuando existe cobertura; si es parcial, el ranking degrada a snapshot sectorial. Los precios por m2 corresponden a departamentos y pueden variar segun antiguedad, piso y amenidades. Benchmark de oferta, no precio de cierre. Tipo de cambio: 1 USD = 3.410 PEN.

Proyecciones de Crecimiento

Bandas P10/P50/P90 de precio/m2 para los proximos 10 anos. La base 2026 es auditada, la historia observada queda separada y 2027+ salen del market audit layer.

Base 2026 auditada. La historia observada se separa de la proyeccion y las bandas P10/P50/P90 salen del forecast distribuido 1/3/5/10 anos.

Snapshot auditado

Moneda:

Preparando proyecciones

Estamos midiendo el contenedor del chart para evitar vistas vacias al cambiar de tab o refrescar.

P10

Escenario bajo

Banda baja interpolada desde anclajes auditados 1/3/5/10 anos.

P50

Escenario base

Base 2026 observada; 2027+ provienen del forecast auditado.

P90

Escenario alto

Banda alta interpolada desde anclajes auditados 1/3/5/10 anos.

Forecast auditado 14/14Este distrito usa snapshot auditado y no debe leerse como validacion dura

Ano	P10	P50	P90
2026(base 2026)	$2,238	$2,238	$2,238
2027	$2,249	$2,277	$2,330
2028	$2,278	$2,319	$2,384
2029	$2,306	$2,362	$2,439
2030	$2,339	$2,410	$2,501
2031(+5A)	$2,372	$2,458	$2,563
2032	$2,410	$2,507	$2,621
2033	$2,448	$2,555	$2,678
2034	$2,487	$2,604	$2,735
2035	$2,525	$2,653	$2,792
2036(+10A)	$2,564	$2,702	$2,850

Inversion Potencial (depto. 80m2 en San Isidro)

Inversion hoy

$179,040

Valor en 5 anos (P50)

$196,640

+$17,600

Valor en 10 anos (P50)

$216,160

+$37,120

Inversion Simulada - Departamento 70m2 (escenario P50)

Si compras un departamento de 70m2 hoy en cada distrito, esta tabla muestra el valor estimado a 5 y 10 anos bajo el escenario P50. Si falta forecast oficial, la UI degrada a snapshot sectorial, derivado, proxy o heuristico.

Distrito	Precio/m2 Hoy	Inversion (70m2)	Valor 5A	Ganancia 5A	Valor 10A	Ganancia 10A
Barrancofullhigh	$2,685	$187,950	$204,610	+$16,660	$225,050	+$37,100
Mirafloresfullhigh	$2,541	$177,870	$195,090	+$17,220	$214,620	+$36,750
San Isidrofullhigh	$2,238	$156,660	$172,060	+$15,400	$189,140	+$32,480
Jesus Mariafullhigh	$2,220	$155,400	$181,090	+$25,690	$210,700	+$55,300
San Borjafullhigh	$2,095	$146,650	$160,370	+$13,720	$175,560	+$28,910
Magdalena del Marfullhigh	$2,025	$141,750	$165,130	+$23,380	$192,080	+$50,330
Surco (Chacarilla)fullhigh	$1,961	$137,270	$150,360	+$13,090	$164,780	+$27,510
Surco (otros)fullhigh	$1,961	$137,270	$157,010	+$19,740	$179,550	+$42,280
Pueblo Librefullhigh	$1,840	$128,800	$149,940	+$21,140	$175,420	+$46,620
Lincefullhigh	$1,821	$127,470	$150,150	+$22,680	$176,540	+$49,070
La Molinafullhigh	$1,564	$109,480	$118,720	+$9,240	$129,290	+$19,810
San Miguelfullhigh	$1,487	$104,090	$121,800	+$17,710	$142,800	+$38,710
Surquillopartialmedium	$1,995	$139,650	$162,750	+$23,100	$189,490	+$49,840
Brenapartialmedium	$1,530	$107,100	$124,740	+$17,640	$145,600	+$38,500

Proyecciones basadas en P10/P50/P90 derivadas de forecast trazable cuando existe o de fallback snapshot sectorial, derivado, proxy o heuristico cuando no. No constituyen asesoria de inversion ni precio de cierre. Rendimiento pasado no garantiza resultados futuros. TC referencial: 1 USD = 3.410 PEN.